Blog: El aumento de propietarios hispanos de viviendas – ¿Una promesa o a una meta inalcanzable?
El número de hogares hispanos ha crecido firmemente durante los últimos 7 años consecutivos y se pronostica que representarán el 70% del crecimiento de la propiedad de vivienda en los próximos 20 años. Sin embargo, en medio de un mercado inmobiliario ajustado, posibles compradores hispanos, especialmente aquellos que buscan comprar por primera vez, enfrentan muchos retos. Mientras celebramos el Mes de la Herencia Hispana, aprovechamos la oportunidad para reflexionar acerca de las contribuciones que esta población ha tenido sobre el mercado inmobiliario de los Estados Unidos y lo que los líderes de la industria financiera pueden hacer para ampliar aún más la posibilidad de propiedad de vivienda para las minorías y así reducir la brecha racial.
A simple vista, los hispanos parecen prosperar. Representaron más de la mitad (51%) del crecimiento de la nación entre 2010 y 2020 y fueron responsables de la gran mayoría (80,8%) del crecimiento de la fuerza laboral. En cuanto al mercado de la propiedad de vivienda, el Instituto Urbano pronosticó en el 2021 que los hispanos representarán el 53,1% de la formación de hogares en los próximos 20 años y esta población parece estar bien encaminada. Según el “Informe sobre el estado de la propiedad de vivienda hispana de 2021” de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos en Bienes Raíces (NAHREP, por sus siglas en inglés), la tasa de propiedad de vivienda hispana aumentó a 48,4%, en comparación con 47,5% en 2019, aumentando en promedio casi un punto porcentual cada dos años y agregando 657.000 hogares hispanos entre 2019 y 2021.
Mientras estos datos son ciertamente alentadores, el pronóstico de un crecimiento en el futuro no es una promesa. Los hispanos, como otros grupos minoritarios, enfrentan un mercado inmobiliario ajustado con una reducida oferta de viviendas asequibles y una gran apreciación del valor de las mismas, ambos aspectos alcanzando récords históricos. También enfrentan barreras sistémicas tales como grandes brechas salariales y falta de riqueza intergeneracional.
En el 2021, el suministro mensual de viviendas de la nación registró su mayor caída de los últimos 10 años. Un reporte realizado por la Asociación Nacional de Profesionales de Bienes Raíces (NAR®, por sus siglas en inglés) estimó una escasez de 5,24 millones de viviendas en los Estados Unidos, lo que representa un aumento de 1,4 millones en comparación con datos de 2019. A su vez, NAHREP resalta en su informe que las áreas con mayor concentración hispana son las más impactadas por esta sub producción de viviendas y, por lo tanto, las que experimentan mayor incremento en el valor de las mismas. La apreciación del valor de la vivienda incrementó 18,3% desde mayo 2021 a mayo 2022, y los prospectos de ser propietarios parecieran alejarse aún más de los hispanos cuando se considera la brecha salarial. De acuerdo con la Oficina del Censo de los EE.UU., para el 2020 el ingreso medio de un hogar hispano era de $55.321, mientras que el ingreso medio de un hogar blanco no-hispano era de $74.312, lo que representa una diferencia de 25,5%.
NAHREP escribe en el informe que los hispanos son el grupo étnico o racial más joven de los Estados Unidos: “Con una edad promedio de 30 años, los latinos están en sus mejores años para comprar un hogar”. En una encuesta conducida por NAR® en el 2021, el 34% de nuevos propietarios hispanos “compró una vivienda entre los 18 y 24 años de edad, en contraste con solo el 17% de la población en general”. Por lo tanto, los jóvenes hispanos son dos veces más propensos a comprar una vivienda. Adicionalmente, la encuesta conducida por NAR® encontró que “más de la mitad de los latinos que recientemente compraron una vivienda, lo hicieron por primera vez”.
Así, considerando los actuales retos en el mercado inmobiliario y las barreras que persisten para ser propietarios de vivienda, como también el hecho de que la mayoría de los potenciales compradores hispanos son jóvenes y compran por primera vez, ¿en qué deberían enfocarse las industrias de la vivienda y préstamos hipotecarios de los Estados Unidos para crear un entorno más propicio para aquellos que compran viviendas por primera vez, especialmente para las comunidades de color?
A inicios de este año, USMI publicó una columna en The Hill resaltando que los problemas que enfrentan las minorías y otros prestatarios desatendidos son complejos, multifacéticos y varían según la geografía. Las políticas que buscan abordarlos deben ser muy específicas en términos de identificar a los prestatarios a los que se atiende, sus problemas y los resultados esperados. Sumado a ello, debe haber coherencia y consistencia en la forma en que el gobierno y las empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, abordan iniciativas relacionadas con el acceso a la financiación de viviendas, las cuales deben tener como objetivo aumentar de manera sustentable el acceso al crédito para los prestatarios que más necesitan asistencia mientras también se reduce el riesgo de crédito. Adicionalmente, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) deberían implementar políticas que no fomenten más demanda en el mercado; lo contrario tiene el potencial de incrementar aún más los precios de las viviendas, impactando agudamente a los prestatarios con ingresos bajos o moderados.
Específicamente, USMI alienta a la industria de la vivienda y a legisladores a concentrarse en:
- la producción de viviendas asequibles;
- educación y divulgación de información sobre asuntos financieros y la propiedad de vivienda; y
- una revisión holística de la fijación de precios de las empresas patrocinadas por el gobierno, lo que incluye reexaminar los ajustes de precios a nivel de préstamos establecidos en la era de 2008 (LLPAs, por sus siglas en inglés), los cuales impactan a prestatarios minoritarios de manera desproporcionada.
En las siguientes décadas, serán los hogares de las minorías los que incrementarán la tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos y serán la fuerza que impulse el mercado hipotecario. Como una organización que representa a una industria que atiende exclusivamente a compradores de viviendas con limitado acceso a recursos y fondos para realizar grandes depósitos, USMI cree que los problemas y retos que enfrentan los prestatarios hoy requerirán una colaboración significativa entre las partes interesadas de la industria para asegurar que tengan acceso a financiamiento sustentable y asequible.
El seguro hipotecario privado fortalece la habilidad de compradores de viviendas que pertenecen a grupos minoritarios y poseen ingresos bajos de pedir préstamos de una manera asequible y sustentable, permitiéndoles obtener la estabilidad de vivienda, crear riqueza y alcanzar el Sueño Americano. En el 2021, casi 60% de prestatarios atendidos por seguros hipotecarios privados fueron compradores por primera vez y más del 40% fueron prestatarios con ingresos por debajo de $75.000.
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